TOOL ／ 退去の立会い
退去費用
争点チェッカー
その請求書、貸主負担が混ざっていませんか。
退去時の請求書の金額を入れると、国土交通省ガイドライン・耐用年数・相場データに照らして、「支払う必要があるか」を項目ごとに判定します。
- 登録不要・無料
- 入力は4ステップ・約3分
- 入力内容はサーバーに送信されません
床の番号札が指しているものこの部屋で見つかった跡
家具の跡だけ白い壁請求は「クロス張替え 52,000円」。まわりの黄ばみは経年劣化で、貸主負担の見込み。
床の黒ずみ（部屋まるごとの汚れ）請求は「ハウスクリーニング 38,500円」。特約がなければ貸主負担。
ABOUT THIS SERVICE
どんなサービス？
国土交通省のガイドラインでは、通常の使用による損耗や経年変化の回復費用は貸主負担が原則とされています。
それでも請求書には、ハウスクリーニング、鍵交換、クロス張替え……と、本来なら借主が負う必要のない項目が混ざっていることがあります。
入力は4ステップ、約3分。物件情報 → 契約の特約 → 費用の入力 → 判定書、の順に進みます。クロスからハウスクリーニングまで17費目それぞれについて、契約の特約の有無・入居年数・耐用年数まで踏まえて判定します。
結果は1枚の判定書として表示され、項目ごとの判定理由と根拠、管理会社への伝え方の例文、印刷・PDF出力、立会い当日のチェックリストまでついています。計算はすべてブラウザの中で行うので、請求額も契約の中身も手元から出ません。
FEATURES
できること
- 17費目を、国交省ガイドライン・耐用年数・相場データと自動で照合
- クロスやクッションフロアは耐用年数6年を基準に、経年分を差し引く
- 金額と面積を入れれば、単価の相場比較もする
- 契約書のPDFを読ませるか特約文を貼れば、その特約の有効性まで判定
- 管理会社への伝え方の例文つき。判定書はPDFで出力できる
SAMPLE — 照らすと、こう見える
この部屋の請求書を、照らしてみる。
月額家賃 70,000円・入居6年の部屋に届いた、請求合計 107,000円（家賃の1.5ヶ月分）。
請求書の項目を「部屋のどこの話か」に置き直すと、その傷が経年劣化（貸主負担）か、借主が付けたものかが見えてきます。検分機が部屋を1か所ずつ照らし、同じ番号の行に判定を書きました。
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請求書の項目
クロス（壁紙）張替え
52,000円
部屋のどこか
家具の跡だけ白く残った壁のクロス
判定
交渉余地あり
経年劣化分は貸主負担。入居6年でクロスの耐用年数（6年）を超えているので、借主負担の目安は0%。相場の目安 1,000〜1,500円/㎡ に対し、入力は 1,733円/㎡ で相場より高め。
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請求書の項目
ハウスクリーニング
38,500円
部屋のどこか
床の黒ずみ（部屋まるごとの汚れ）
判定
交渉余地あり
特約がなければ貸主負担。二重請求の確認つき。
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請求書の項目
鍵交換
16,500円
部屋のどこか
玄関の鍵
判定
交渉余地あり
二重請求の確認つき。
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請求書の項目
故意に付けた落書き
請求には無い（比べる例）
部屋のどこか
壁の落書き
判定
借主負担になりうる
耐用年数を超えていても、故意に付けた落書きを消す工事費・人件費などは借主負担となることがあるとされています。
請求額の合計107,000円
そのうち、確認・交渉の対象になりうる額（最大）107,000円＝全額
この例では、請求の全額が確認・交渉の対象になりうる、という判定です（判定書の表示は「交渉余地 大」・交渉余地あり 3件）。上限の目安であり、減額を保証するものではありません。
管理会社・貸主への伝え方（例）
「クロスの耐用年数（6年）が経過しており（入居6年）、国交省ガイドラインに基づき経年劣化分は貸主負担と認識しております。ガイドライン基準では借主負担は0円に近いとされております。ご確認いただけますでしょうか。」
※ 本結果は国土交通省ガイドライン等に基づく参考情報であり、法的助言ではありません。
SCREENSHOTS
画面
押すと大きく表示します。
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結果判定書 -
入口トップページ -
入力費用の入力（STEP 03）
AI IN THE BROWSER
特約チェッカーの、AI判定
今週いちばん作り込んだところ。
判定書の下にある「特約チェッカー」に、AIの判定を足しました。契約書の特約欄を貼り付けるか、契約書のPDFをそのまま読み込ませると、その特約が有効とされる見込みかどうかを判定します。
ここまでは言葉の一致で拾っています。「ハウスクリーニング費用は借主の負担とする」のような決まった言い回しなら確実に当たりますが、同じ意味でも書き方が違うと拾えません。契約書の言い回しは大家さんや管理会社ごとに違うので、これは現実によく起こります。
そこで「AIでも見直す」。特約の文を、典型的な特約29文と意味の近さで比べ、近いものだけを似た条項の候補として出します。書き方が違っても、同じ意味の条項なら拾えます。
契約書の文は、端末の外へ出ません。AIは端末の中で動き、判定も端末の中だけで完結します。読み込むのはAIの部品だけで、初回のみ約70MB、2回目からは読み込み不要です。
出てくるのは判定ではなく候補です。近さが何%の候補なのかを必ず添え、原文を自分で確かめてもらう形にしてあります。サーバーを1台も持たずに、契約書を外へ出さないまま意味で探す——その線引きが、この機能のいちばんの設計点です。
使っている技術: Hugging Face で公開されている日本語のベクトル化モデル ruri-v3-30m（ONNX版・Apache-2.0）を、同じく Hugging Face の Transformers.js でブラウザへ直接読み込んでいます。文の意味を数字の並び（ベクトル）に直して、近さを比べています。
契約書の条項
「内装仕上げ材（壁のクロス）の更新に要する費用は賃借人が負担する」
言葉の一致拾えない
AIの見直し近さ 96%
クロス張替えの論点として、候補に拾い直した。
SISTER SERVICE
姉妹サービス
入居のときの見積書を見るのが WK-05 賃貸初期費用チェッカー、退去のときの請求書を見るのがこの争点チェッカーです。
見るのは同じ「賃貸で払う一時金」の、入口と出口。判定の考え方も画面の作りも揃えてあるので、片方を使った人はもう片方もそのまま使えます。争点チェッカーの画面からは、入居前の診断へ直接行けます。
ONE WEEK
1週間の記録
1週間チャレンジの基本ペース。
- DAY 01 — 月企画・設計なにを作るか決め、画面と仕様を固める。
- DAY 02 — 火実装コア機能が動くところまで一気に。
- DAY 03 — 水実装・作り込み機能を出し切り、細部をつぶしにかかる。
- DAY 04 — 木作り込み・検証例外を塞ぎ、実機で手ざわりを確かめる。
- DAY 05 — 金検証・公開公開。そして次の週へ。
人が思いつき、AIと組み上げる。最後は人の目で確かめる。
検分機 KN-07おつかれさまでした。