退去費用
争点チェッカー

国土交通省のガイドラインでは、通常の使用による損耗や経年変化の回復費用は貸主負担が原則とされています。 それでも請求書には、ハウスクリーニング、鍵交換、クロス張替え……と、 本来なら借主が負う必要のない項目が混ざっていることがあります。

入力は4ステップ、約3分。物件情報 → 契約の特約 → 費用の入力 → 判定書、の順に進みます。 クロスからハウスクリーニングまで17費目それぞれについて、契約の特約の有無・入居年数・耐用年数まで踏まえて判定します。 クロスやクッションフロアは耐用年数6年を基準に経年分を差し引き、金額と面積を入れれば単価の相場比較もします。

結果は1枚の判定書として表示され、項目ごとの判定理由と根拠、管理会社への伝え方の例文、 印刷・PDF出力、立会い当日のチェックリストまでついています。 計算はすべてブラウザの中で行うので、請求額も契約の中身も手元から出ません。

ここまでは言葉の一致で拾っています。「ハウスクリーニング費用は借主の負担とする」のような 決まった言い回しなら確実に当たりますが、同じ意味でも書き方が違うと拾えません。 契約書の言い回しは大家さんや管理会社ごとに違うので、これは現実によく起こります。

そこで「AIでも見直す」。文の意味を数字の並び（ベクトル）に直し、典型的な特約29文と近さを比べて、 一定以上のものだけを候補として出します。たとえば 「内装仕上げ材（壁のクロス）の更新に要する費用は賃借人が負担する」という言い回しは、言葉の一致では拾えませんが、 AIは近さ96%でクロス張替えの論点として拾い直しました。

使っているのは Hugging Face で公開されている日本語のベクトル化モデル ruri-v3-30m（ONNX版・Apache-2.0）。同じく Hugging Face の Transformers.js で ブラウザへ直接読み込み、判定も端末の中だけで完結します。 契約書の文はブラウザの外へ出ません。読み込むのはAIの部品だけで、初回のみ約70MB、 2回目からは読み込み不要です。

出てくるのは判定ではなく候補です。近さが何%の候補なのかを必ず添え、原文を自分で確かめてもらう形に してあります。サーバーを1台も持たずに、契約書を外へ出さないまま意味で探す—— その線引きが、この機能のいちばんの設計点です。

見るのは同じ「賃貸で払う一時金」の、入口と出口。判定の考え方も画面の作りも揃えてあるので、 片方を使った人はもう片方もそのまま使えます。 争点チェッカーの画面からは、入居前の診断へ直接行けます。